Cómo crear una crisis de viviendas

El Congreso Nacional está apoderado de un proyecto de Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios que hay que monitorear con mucho cuidado (la “Ley de Alquileres”).

A simple vista, una Ley de Alquileres parecería ser buena para el país. La República Dominicana enfrenta un déficit habitacional de viviendas. Según datos oficiales – y una nueva fórmula de cálculo – “el país necesita incorporar un 51.42% de su parque habitacional para satisfacer las necesidades actuales de vivienda” (El Caribe, 6 de agosto de 2018). Según el Censo de 2010, hace casi una década, el déficit habitacional rondaba por 1.4 millones de unidades.

Sin embargo, hay que tener cuidado con este proyecto de Ley de Alquileres. A veces las mejores intenciones legislativas producen los peores resultados. Sobre todo, cuando no se toman en cuenta los incentivos y las consecuencias que producen las leyes. Esto ya lo explicaba Mónika Infante Henríquez, quien en 2009 analizó económicamente el régimen de los alquileres en su libro Notas sobre el análisis económico del Derecho en República Dominicana(2009, págs. 37 y ss.).

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Este podría ser el caso de la Ley de Alquileres. En vez de dinamizar el mercado de alquiler de viviendas, podría crear desabastecimiento y escasez – consecuencias indeseadas, contrarias a los objetivos que persigue la ley.

Este artículo explica por qué algunas de las disposiciones de la Ley de Alquileres podrían esclerotizar – en vez de dinamizar – el mercado de alquileres en la República Dominicana. Esto incluye ahuyentar la inversión privada nacional e internacional en el mercado inmobiliario y turístico – así como exacerbar el déficit habitacional en la República Dominicana, en detrimento de los objetivos que la ley buscaría alcanzar.

  1. Resolver el déficit habitacional con propiedades privadas

La Ley de Alquileres es un intento de resolver el déficit habitacional del país con las propiedades privadas. Entre las promesas rotasincluidas en la Constitución de 2010 está el Derecho a la Vivienda (art. 59 CRD 2015). Este derecho establece que: “[e]l Estado debe fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promover planes de viviendas y asentamientos humanos de interés social”.

El Estado ha tratado de promover e implementar políticas públicas para encarar el déficit habitacional. Pero los resultados han sido insatisfactorios. Por eso se recurre a la regulación de los alquileres para enfrentar el problema recurriendo a la propiedad privada.

La Ley de Alquileres tiene matices expropiatorios. Interviene de manera paternalista para restringir y expropiar los derechos de propiedad privada de los propietarios, en favor de los inquilinos. También anula la libertad contractual y la iniciativa privada.

Al igual que otras leyes que tratan de “equilibrar” situaciones de asimetría de “poder de negociación” entre partes contratantes, la ley tiende a favorecer a los inquilinos por encima de los propietarios. Un craso error que crea distorsiones enormes. Este error es producto del populismo legislativo, que se repite en otras leyes también. Todo por culpa de premisas fallidas respecto de la identidad y características de grupos sociales.

Como argumentan los profesores Steven Shavell y Louis Kaplow, de la Universidad de Harvard, utilizar el derecho con finalidad redistributiva crea distorsiones (Fairness Versus Welfare, 2002). Lo peor es que reduce el bienestar general, haciendo que todos – tanto propietarios como inquilinos – estemos peor.

  1. Aumento costos de transacción (art. 9 de la Ley de Alquileres)

 La Ley de Alquileres pretende ayudar a los inquilinos, pero realmente los perjudica. La ley encarece el costo de alquilar una vivienda. Establece que los contratos de alquiler deben estar legalizados por un notario. También lista otras 9 menciones y cláusulas que los contratos de alquiler deben tener. Todo esto aumentará los costos de transacción de alquilar una vivienda, afectando principalmente a los inquilinos.

  1. Depósitos en el Banco Agrícola (arts. 22-27)

Las malas leyes y regulaciones a menudo buscan resolver varios problemas a la vez. El resultado es que al final no resuelven ninguno.

Esto perpetúa trabas y malas políticas públicas, como el caso de obligar a colocar los depósitos de garantía avanzados por los inquilinos en el Banco Agrícola. El razonamiento de este depósito involuntario es garantizar recursos para que el Banco Agrícola pueda prestar estos fondos.

Sin embargo, la realidad es que es una medida compulsiva, anticompetitiva – y hasta inconstitucional. En primer lugar, restringe el derecho que tiene todo propietario de depositar la garantía en la institución financiera de su elección. También implica un trato diferenciado a favor del Banco Agrícola – en detrimento de las entidades de intermediación financiera privadas. El art. 221 de la Constitución establece que la actividad empresarial, pública y privada, deben recibir el mismo trato legal. Algo que esta ley no toma en cuenta.

 Además, el propietario que no deposite la garantía en el Banco Agrícola enfrenta una penalidad de un 10 % por cada mes de retraso. Prácticamente, un tributo. ¡Qué barbaridad!

  1. Ajuste por inflación (art. 12 de la Ley de Alquileres)

 Una de las medidas más intrusivas de la Ley de Alquileres establece un tope máximo de 5 % al aumento anual del precio de los alquileres (renta). Parecería que esta medida protegerá a los inquilinos de los típicos aumentos anuales de 10 % que se pactan contractualmente.

Pero realmente, es una medida expropiatoria que operará en contra de los inquilinos. Mónika Infante H. lo explica mejor que yo en un análisis de su libro Notas sobre el análisis económico del Derecho en la República Dominicana(2009, págs. 45 y 46).

En 2015, compartí una reflexión sobre por qué se pacta un aumento anual de un 10 % en los contratos de alquiler. Estas cláusulas indexatorias buscan proteger el poder adquisitivo de la renta recibida por los propietarios de los efectos de la inflación – que no es más que el aumento general de los precios.

En 2015, expliqué por qué mucha gente pacta un 10 % de aumento anual en los contratos, a pesar de que los niveles de inflación de los últimos años han permanecido por debajo de este monto. El acuerdo más preciso sería pactar aumentos en sintonía con los índices de inflación publicados por el Banco Centra de la República Dominicana (BCRD).

Así como no es recomendable fijar contractualmente un aumento anual de un 10% – tampoco lo es fijarlo con un tope legal de 5 %. En primer lugar, esto corroe la libertad contractual de las partes de pactar lo que deseen. En segundo lugar, introduce una rigidez económica a la contratación, que operaría en detrimento de los inquilinos en situaciones de elevada inflación.

Por ejemplo, si durante un año la inflación alcanza un 9 % – y sólo se puede aumentar la renta 5 % anualmente – el propietario enfrenta una mordida de 4 puntos porcentuales en el retorno de su propiedad privada (renta mensual). Esto por una disposición del Estado – que paradójicamente – debe garantizar la estabilidad de precio para todos: tanto propietarios como inquilinos.

Los inversores en inmuebles no son tontos. Si la rentabilidad de las inversiones no está en sintonía con la realidad económica, los capitales se redirigirán hacia otros activos que no tengan expropiaciones.

Regular los precios casi siempre es un error que crea grandes distorsiones. Medidas como esta generarán varias consecuencias. Primero, que los inquilinos y propietarios las incumplan por mutuo acuerdo, lo cual erosiona el imperio de la ley.

Segundo, que los propietarios que no logren un acuerdo de aumento con sus inquilinos por encima del 5% anual, notifiquen la terminación del contrato durante períodos de alta inflación. Esto afectará a los inquilinos que deberán salir del inmueble, incurriendo en costos de búsqueda, de mudanza y costos legales para ocupar una nueva vivienda.

Esta medida también incentivará que todos los contratos fijen el aumento en el máximo de 5 %, lo cual evidentemente afectará a los inquilinos cuando la inflación esté por debajo de 5 %.

La Gráfica 2 representa esto visualmente. Tomando datos oficiales de inflación promedio de la República Dominicana entre 2004 y 2018, la línea negra discontinua marca el nivel de 5 % que establece el proyecto de Ley de Alquileres.

Está claro que la estabilidad de precios del pasado no refleja cuál será la inflación del futuro. Pero el ejercicio permite visualizar cómo el techo de aumento de 5 % anual afectaría a los propietarios e inquilinos.

En los años de inflación menor a 5 % (por ej., 2009, y todos los años entre 2012-2018) los inquilinos estarían pagando en exceso si se fija contractualmente un aumento de 5 % anual. Esto es una redistribución a favor de los propietarios.

Mientras que el techo de 5 % afecta a los propietarios durante los períodos en que la inflación supera este umbral (por ej., entre 2006-08 y 2010-11). Estos picos – y el área en azul por encima del umbral – implican mordidas al bienestar de los propietarios. Una redistribución de propietarios hacia los inquilinos.

La moraleja aquí es que las partes deben tener la libertad de contratar lo que más les conviene. Este es un tema que mejor se deja a la libertad contractual, que al dirigismo estatal.

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  1. Asimetría de derechos (art. 16)

 La Ley de Alquileres interviene en el mercado para tratar de balancear lo que presume son relaciones asimétricas entre inquilinos y propietarios. Por ejemplo, se asume que los propietarios son siempre “poderosos” y que los inquilinos ‘están desprotegidos’. Esto ignora que en la realidad existen todo tipo de inmuebles, propietarios e inquilinos – con una plétora de características y condiciones socioeconómicas.

Anteriormente, ya mencioné que esto es un uso inadecuado de las leyes y regulaciones, que tiende a crear distorsiones en los mercados, en detrimento del bienestar general.

Una de las asimetrías más inicuas que establece el proyecto de Ley de Alquileres es el plazo de terminación del contrato. Según el artículo 15 del proyecto de Ley, cuando el inquilino quiere terminar el contrato sólo debe avisar al propietario con un mes de anticipación. Pero cuando el propietario decide terminar el contrato, ¡debe hacerlo con una anticipación de 6 meses!

Esta asimetría no se justifica. Cuando un contrato de alquiler termina, ambas partes enfrentan retos y costes. Por tanto, deben balancearse mejor los derechos en cada caso.

La Ley de Alquileres tiene otros graves problemas que por limitaciones de espacio no voy a abordar. Esto incluye la transmisión hereditaria de los contratos de alquiler (art. 17 del proyecto de ley) y la nulidad del alquiler de viviendas que no poseen condiciones mínimas para alquilarse (art. 5 del proyecto de ley).

Auguro que, de aprobarse el proyecto de Ley de Alquileres tal y como está redactado, todas las disposiciones descritas anteriormente producirán efectos negativos en el mercado de alquileres de la República Dominicana.

El proyecto de Ley de Alquileres anula la libertad contractual y expropia elementos de la propiedad privada. Esta ley tiene el potencial de exacerbar el déficit habitacional que existe en el país. También afectará la construcción de viviendas y los alquileres turísticos.  Desincentivará a los propietarios de alquilar inmuebles – llevándolos a aumentar los precios para compensar los costes que impone la ley.

A la larga, esto terminará afectando a los inquilinos que necesitan viviendas, potencialmente desabasteciendo el mercado local.

Si los legisladores quieren crear una crisis de viviendas, están transitando el camino correcto.

 

 

Colegiatura Profesional: Libre y Competitiva (1 de 4)

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Foto: ANEUDY TAVAREZ / Diario Libre 

En enero de 2019 se aprobó la Ley núm. 3-19 que crea el Colegio de Abogados de la República Dominicana – CARD (la “Ley del CARD”). Esta nueva ley se promulgó porque el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la ley anterior núm. 91 de 1983 (Sentencia TC/274-13).

La nueva Ley del CARD tiene tantos problemas, que no sé por dónde comenzar a abordarlos. Más que Ley del CARD – es la ley del karma.

Este es el primero de una serie de cuatro artículos enfocando los siguientes puntos de la Ley del CARD:

  1. Monopolio de la colegiatura y libertad de asociación
  2. La costosa estructura del CARD
  3. Ineficientes tasas: costos de transacción y barreras de acceso; y
  4. Regulación innecesaria del nombre de las oficinas de abogados

En esta primera entrada, explico cómo la Ley del CARD afecta la libertad de asociación, creando un monopolio a través de la colegiatura única.

La Ley del CARD crea un monopolio legal en la colegiatura profesional de los abogados. De la teoría económica neoclásica sabemos que los monopolios son indeseables. Destruyen valor social a través de pérdidas irrecuperables de eficiencia.

El Colegio de Abogados de la República Dominicana (“CARD”) es un monopolio ineficiente. Es un monopolio legal – es decir, creado por el Estado a través de una intervención legislativa. Esto lo hace peor que los monopolios que surgen de la competencia en los mercados.

Lo que la colegiatura profesional necesita es más competencia.

En primer lugar, la colegiatura obligatoria en un único gremio viola varios derechos fundamentales: principalmente, la libertad de asociación (art. 47 CRD), la libertad de empresa y prohibición de monopolios (art. 50 CRD), la libre iniciativa privada y el principio de subsidiaridad (art. 219 CRD).

En su Sentencia TC/0163/13, el Tribunal Constitucional de la República Dominicana (“TCRD”) decidió que la colegiatura obligatoria a través del CARD no violenta la libertad de asociación. El argumento utilizado por el TCRD es que el CARD es una “corporación de derecho público” que pertenece al Estado, que le transfiere por “delegación circunstanciada” “la matriculación y el régimen disciplinario de todos los abogados”. Esto a pesar de que la propia Constitución (CRD), en su art. 4 establece que los poderes públicos no pueden delegar sus atribuciones.

Sin embargo, el CARD no es una institución estatal, aunque la Ley y el TCRD lo denominen así. Es simplemente una entidad sin propietarios – es decir sin dueños, como cualquier otro gremio o asociación sin fines de lucro. En este caso, un gremio monopólico con respaldo estatal.

En mi opinión, la Sentencia TC 163/2013 no analiza adecuadamente todas las dimensiones de la libertad de asociación que se ven afectadas por la imposición de una colegiatura única. La libertad de asociación es un derecho habilitante. Sirve para canalizar la sumatoria de iniciativas y voluntades individuales. Abarca la libertad de asociarse y formar todo tipo de entidades, como sociedades comerciales, partidos políticos, cooperativas, asociaciones sin fines de lucro – y por supuesto, gremios profesionales.

La libertad de asociación tiene dos dimensiones. Una implica poder asociarse libremente con quien uno decida. Pero también tiene otra dimensión que implica el derecho a no estar asociado con quien uno no quiera estarlo.

Imponer la colegiatura obligatoria en un único gremio viola ambas dimensiones de la libertad de asociación. Primero, porque obliga a todos los abogados a estar asociados sin tomar en cuenta la voluntad de cada uno –y sin affectio societatis, como dicen los abogados.

El CARD no es una asociación – es una imposición. La Ley del CARD no toma en cuenta el derecho que tiene cada abogado de no tener que asociarse con colegas con los que no se comparten los mismos valores, principios, ideales e intereses. El esquema actual tampoco permite a los miembros inconformes con el CARD votar con los pies. Sólo hay un gremio.

El segundo punto, es que tener un único gremio impide la colegiatura libre y competitiva. Los monopolios son ineficientes. Según la constitución no se permiten – salvo en provecho del Estado. El TCRD y la Ley del CARD establecen que como corporación de derecho público el CARD caería dentro de la excepción – pero eso es debatible.

Tampoco convence la lógica del TCRD, que dice en la citada sentencia que los abogados quedan libres de asociarse – luego de matricularse en el CARD. Una duplicidad costosa e innecesaria – que pierde totalmente de enfoque lo que se está discutiendo. Como cuando el único matrimonio religioso con efectos era el canónico – y se argumentaba que nada impedía que los simpatizantes de las demás iglesias podían casarse por la vía civil, y luego a través de una ceremonia religiosa de su elección (sin validez legal).

Decir que el CARD no viola las libertades de asociación y competencia es como declarar la libertad de consciencia y de cultos, pero imponer que las personas se inscriban en un único colegio o registro de religiones, o decir que hay libertad de asociación política, pero sólo a través de un partido político registrado.

Las asociaciones – civiles, políticas, económicas – deben surgir de la iniciativa privada y la libre voluntad de sus miembros. No deben ser coordinadas ni impuestas por el Estado (top down).

Se debe analizar el problema del CARD en todas estas dimensiones. No se trata de combatir la colegiatura obligatoria – sino abrir la posibilidad a una colegiatura competitiva y descentralizada que surja de la iniciativa privada y de la libertad de asociación de los abogados.

Cada abogado está en una mejor posición que un senador, un diputado, que el pleno del TCRD o que el presidente del CARD, para determinar a cuál gremio profesional – y con cuáles abogados – quiere asociarse, así como con cuáles no quiere estar asociado.

Por esto, la estructura propuesta es la de un régimen de libertad de colegiatura, donde puedan competir y coexistir distintas asociaciones profesionales autorreguladas.

Es así de hecho, como surgen los colegios profesionales de abogados (barristers, solicitors) en Inglaterra, que todavía operan hoy día. Los gremios no deben surgir del Estado, sino de la gente.

Todo esto sin tocar el tema de los problemas de gobierno corporativo y los costos de agencia que afectan al CARD. El CARD se ha convertido en otro – de los tantos – campos de batalla baldíos donde los partidos políticos llevan a cabo sus guerrasproxy. Desde el punto de vista político, las elecciones del CARD y su andamiaje institucional están diseñados para ser coaptadas por los políticos para usarlas como estructuras proselitistas y clientelares (algo que abordaré con más detalle en una próxima entrega).

La libertad de colegiatura añade un elemento sano, necesario en la autodeterminación: la competencia. Este es un punto que la Sentencia TC 163/2013 no consideró, enfocándose principalmente en la eliminación de la colegiatura obligatoria, sin considerar que existe una plétora de formas como se puede organizar la colegiatura profesional de los abogados – y de otros profesionales.

Cada abogado y cada despacho deben tener el derecho de asociarse libremente en un gremio profesional que refleje sus valores, intereses e ideales. Donde se compartan intereses y se puedan ejercer objetivos comunes para el ejercicio profesional.

La libre colegiatura salvará el ejercicio de la profesión. Sobre todo, permitirá separar “el trigo de la cizaña”. Mucho mejor que la colegiatura única e ineficiente – o los proyectos de ley para restringir o regular el ejercicio del Derecho.

Los abogados éticos se asociarán a otros abogados que comparten valores similares. La membresía a ciertos gremios profesionales será un sello de calidad. Los clientes, abogados, jueces y demás auxiliares de la justicia reconocerán las marcas de calidad, ayudando a separar el trigo de la cizaña. Los abogados de provincias podrán organizarse y autodeterminar mejor sus gremios sin incidencia de un gobierno capitaleño ni la creación de costosas estructuras seccionales del CARD dirigidas por amiguetes de la directiva.

Cada asociación podrá diseñar comités de trabajo, mecanismos de gobierno, y procesos disciplinarios efectivos, ajenos a los costos de agencia que genera la manipulación política. Al abogado que no le guste una asociación tendrá el derecho de votar con los pies, transfiriéndose a otro gremio.

Lo mejor es que cada asociación determinará cómo autofinanciarse, sin tener que crear tasas absurdas que le peguen mordiscos a los actos privados ni a los actos judiciales.

Como cualquier propuesta, la colegiatura libre y competitiva no es una panacea. Tiene costos y beneficios que – por limitaciones de espacio – no puedo articular aquí. Sin embargo, estimo que el saldo es positivo y mayor que el saldo del desprestigiado y fracasado modelo actual de colegiatura única a través del CARD.

Llegó el momento de dar pasos certeros hacia una colegiatura libre y competitiva.